こちらでは、相続した不動産の処分を検討されている方に向けて、処分の方法や流れについてお伝えします。
相続財産の中に不動産があるケースにおいて、「誰も住まないので売却したい」「売却したいが、引き取り手が見つからなさそうなので困っている」といったケースは珍しくありません。高松相続税申告相談プラザでは、このような相続不動産の手放し方のコーディネートから手続き完了まで、チームひとざいの専門家と連携してサポートさせていただくことが可能です。
また、相続不動産を手放すことで一定の利益を得た場合、譲渡所得税が発生します。こちらも当プラザの税理士が一連のお手続きの中で、お客様をサポートいたします。
相続不動産の手放し方とは？
相続不動産の手放し方には、売却以外にも選択肢があります。賃貸・リフォーム等の利活用や、不動産価値が低く通常の売却では買い手が見つからなさそうなときには贈与や相続土地国庫帰属制度等の方法も視野に、相続人の意向や総合的な税負担も踏まえたうえでの判断が求められます。
その結果、売却する方向でまとまった場合は、「換金して相続人で分けたい」「一周忌が終わるまではいったん維持しておきたい」「少しでも早く手放したい」「相続税の納税資金に充てたい」など、お客様の事情に沿った売却活動を行っていくこととなります。
①相続登記
相続不動産は、被相続人名義のままでは不動産を売却することができません。相続人への名義変更（相続登記）が必須です。そのため、相続登記に先立つ相続人全員による遺産分割協議の段階で、状況に応じた最も適した売却方法・方針を検討のうえ、誰が不動産を相続するかを決定する必要があります。
②土地境界の確認
土地を売却するにあたっては、土地境界の確認をしっかりと行い、売却時に境界のことで買主と揉めるリスクを避けることが重要です。
土地の境界が曖昧であったり、最後に測量をしたのがかなり前である場合などは、売却活動に入る前に土地家屋調査士による測量を行い、境界を確定させましょう。
また、財産総額が基礎控除額を超えるため相続税申告が必要なケースでは、相続税の計算時に土地評価を行いますが、このときの土地面積は登記簿よりも、実際の測量に基づく測量図を用いるべきであると解されています。正しい土地の面積で評価することで相続税の払い過ぎを防げるため、このような観点からも土地の境界が曖昧である場合には測量を行うべきといえます。
③不動産会社を通じた売却活動
不動産を売却する方法としては主に、不動産会社が仲介役となる「仲介」と、不動産を不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2つがあります。
【仲介の場合】
一般的な仲介では、売却手続きの依頼にあたって不動産会社と媒介契約を締結し、買い手を見つける活動を行ってもらいます。また、購入希望者がいれば、担当者による内見案内もしてくれます。
購入を検討する方には、荷物の残っている物件よりも残っていない物件の方が好まれるため、事前に建物の残置物撤去やハウスクリーニングをした方が、好条件での売却を期待できます。
【買取の場合】
不動産会社が不動産の買取をする場合には、残置物撤去が不要であるケースが多いです。また、購入者に引渡した後に不動産に欠陥があったことが判明した場合、仲介では売主が負うことになる契約不適合責任が、買取の場合には負わなくて良いことが多いのも特徴です。
しかし、買取の場合には仲介よりも売却価格が下がってしまう傾向があるため、どちらが適切であるかをさまざまな条件等から総合的に判断する必要があります。
③売買契約締結～引渡しと名義変更
売却価格や引渡し日といった諸条件をすり合わせたら、買主に対して宅地建物取引士から重要事項説明を行ったのち、売買契約の締結を行います。引渡し期日には、司法書士や宅地建物取引士の立ち合いのもとで、買主から代金を受領し、不動産の引渡しと所有権移転登記を行います。
なお一般的な土地と異なり、農地を売却する場合には、農地法に基づく許可が必要です。
また、売却するしないに関わらず、農地を相続すると農業委員会への届出は必ず行わないといけませんので、注意しましょう。
売却後の税金手続き
不動産売却によって一定の利益を取得すると、譲渡所得税が発生します。不動産売却の翌年の確定申告のタイミングで、税務署に対して確定申告の手続きが必要となります。高松相続税申告相談プラザでは、この納税額のシミュレーションや確定申告手続きもサポートを行っておりますので、ご安心ください。
高松相続税申告相談プラザは、相続した不動産に関しても各種の専門家（宅地建物取引士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、弁護士、司法書士、行政書士、建築士）と連携した総合サポートを実現いたします。地域密着の専門家が在籍する高松相続税申告相談プラザにお任せください。
