農地を相続した場合の売却方法

「被相続人が所有していた農地を相続したが、農業をするつもりはないので売却したい」という方は少なくありません。

しかしながら、農地は相続した所有者の判断のみでは売却することができず、農地法に基づく許可が必要となります。こちらでは相続した農地の手放し方についてご説明します。

「日本の安定的な食料提供のため、農業の基盤である農地を守る」ことを目的に農地法において農地の売却が制限され、通常の土地売却のように取引ができないようになっています。そのため、農地の売却には農業委員会（または都道府県知事）の許可を得なければなりません。（農地法3条）

農地法上の「農地」に該当するかどうか

農地法における農地として定義は、「耕作の目的に供される土地」です。つまり、田んぼや畑であるかどうかということになりますが、ここでは、登記簿上の地目が「田」や「畑」ではない場合でも、「農地」と判断される場合がある点に注意します。

その土地が、現状において田んぼや畑として利用されているかどうか、またはすぐに利用可能な状態かどうかといった基準で判断されます。したがって、まずは対象地が農地として利用されていないかどうかを確認しておく必要があります。

「農地のまま売却する」のか「宅地用への転用ができる」のかを確認する

例外的に農地であっても許可が不要となるケースをご紹介します。

1.市街化区域にある農地は、宅地用への転用が可能

都市計画法で「優先的に市街化するべき」と指定されている地域のことを市街化区域といいます。すでに周辺の市街化が進んでいる地域であるため、農地の保全は難しいと判断されます。市街化区域にある農地の宅地等への転用は、原則農業委員会への届出を行うことで可能となります。また、その後は自由に売却もできます。

2.市街化区域以外の農地の転用は難しい

市街化区域以外の農地は、下記のいずれかの方法での売却となります。

• 農地のままで売却する
• 宅地用の土地に転用してから売却する

農地のままで売却する場合は、原則農業委員会に許可を取る必要がありますが、農業従事者ないし、法人しか農地の買主となることができないため、買い取り先がなかなか見つからないというケースも少なくありません。
また、転用する場合も厳しい条件が設けられています。農地の区分によっては転用が全く認められないこともあり、転用してから売却しようとしてもその転用自体が認められない可能性があります。

相続した土地が農地である場合の手続きの流れは以下のようになります。

1. 遺産分割の方針を決定し、相続登記をする
   遺産分割の内容を決定し、相続登記を行います。相続登記を行うことで売却の際に必要な売主と登記簿上の名義が一致します。
2. 農業委員会へ相続の届出の提出
   農地を相続した者は、売却や転用する予定がなくても、該当地区の農業委員会に対し、相続の届出（※）をしなければなりません。
   • 規定の届出書、相続したことの証明書類（登記済の登記簿等）等
     なお、農地の転用や売却を行う場合は、農業委員会に農地の転用や売買に関する許可申請を行う必要があります。
3. 買主を探す
   農地のまま、ないし農地を転用してから買い手を探します。農業委員会からの売却や転用に関する許可が下りるまでに時間がかかるうえ、先述したように、市街化区域以外については許可が下りにくいことが予想されます。
   そのため、一般的に買主とは「停止条件付売買契約」を結びます。これは、「農業委員会の許可が取れた場合は契約成立とし、許可がおりなければ契約は無効とする」という条件での契約です。停止条件付売買契約を結んでおけば、農業委員会からの許可を待つのと同時に、売却活動や契約手続きを進めることができます。
4. 農業委員会からの許可が下りれば売却可能
   農業委員会からの許可をうけ、許可証を受け取ることができたら、一般的な土地の売却と同様に売却手続きを進めることができます。
   所有権移転の登記、売買代金の精算、土地の引渡しという流れになります。

農地を相続することになった場合は、その土地について前もって確認しておく必要があるため、売却するしないにかかわらず、高松相続税申告相談プラザにご連絡ください。農地は通常の不動産よりも扱いが困難であるため、専門家の力が必要な場合があります。
高松相続税申告相談プラザでは、農地を売却する際のポイントやコツを抑えつつ、売却完了までワンストップでサポートいたします。

高松相続税申告相談プラザは、相続した不動産に関しても各種の専門家（宅地建物取引士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、弁護士、司法書士、行政書士、建築士）と連携した総合サポートを実現いたします。地域密着の専門家が在籍する高松相続税申告相談プラザにお任せください。