契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について

不動産を売却したら、当然ですがその不動産は売主の所有物ではなくなります。しかしながら、その不動産に対する売主の責任は売却と同時になくなるわけではありません。

買主としては、不動産の品質を信用し、高額な資金を投じて購入するわけですから、万が一重大な欠陥が後になって見つかったときに「売主に一切の責任はない」となると、不満を感じるでしょう。そのため、民法では「契約不適合責任」（旧民法：瑕疵担保責任）といって、売却した不動産に対して売主が負うべき責任の範囲を定めています。

不動産を売却した際に売主に生じる「契約不適合責任」とは、買主へ売買契約に基づき引き渡した目的物（不動産）の種類・品質・数量が、売買契約の内容と不適合となった場合に、売主が負うべき責任を指します。

売買契約の目的物となる不動産が、本来備えているべき性能や品質が損なわれている場合には、契約内容の不適合だと判断されてしまいます。その場合、売主は契約内容に適合するよう責任を負わなければなりませんし、買主は売主へ本来の契約内容に適合する目的物（不動産）の引渡しを求めることができます。

契約不適合と判断される欠陥の具体例

不動産に以下のような欠陥が後になって見つかった場合、売主が責任を負うことになると考えられます。

• 家屋に傾きがある
• 建物の基礎の腐食や雨漏りがある
• シロアリの被害がある
• 耐震強度が不足している
• 給排水管設備に不具合がある
• 土壌が汚染されていた

誰の目から見ても明らかに欠陥があると認められる場合には、売主に責任があると納得がいくでしょう。しかしながら、建物の内部にシロアリ被害があった、基礎部分が腐食していたなど、売主も知らぬ間に欠陥が生じていて、売却前に気づくのは困難だというケースもあります。

旧民法では、後から見つかった「隠れた瑕疵」については、売主に責任があるかどうか争う余地が残されていました。
不動産売却における「瑕疵」とは、その不動産の不具合や欠陥のことを指しますが、売主が責任を負うのは、「買主が対象の不動産の欠陥に気づくことはできないのが明らかだといえる場合に限る」と解釈されることが一般的でした。

この「隠れた瑕疵」という言葉が旧民法で用いられていたことから、「欠陥が隠れていたか否か」に目が向けられがちでした。しかしながら、人によって「隠れた瑕疵」の解釈が異なり、あいまいな概念でした。そもそも、買主の立場からすれば、不動産の欠陥に気づけるかどうかよりも、その欠陥から発生する問題を解消することの方が重要といえます。

このことから民法が改正され、現行の民法では瑕疵が隠れていた否かに関わらず、契約内容と不適合の場合には、売主に対して責任を追及できるようになりました。旧民法と比較するとわかりやすく、買主の救済に重点が置かれるようになったといえるでしょう。

旧民法による瑕疵担保責任では「契約解除権」や「損害賠償請求権」を売主に追及できましたが、契約不適合責任ではさらに「追完請求権（修補・取替え・不足部分の引渡し）」や「代金減額請求権」の行使も可能となりました。

なお、民法上では「不動産の引渡しから1年間」は売主が責任を負うものといわれていますが、この期間は絶対ではありません。当事者同士の合意があれば責任の期間は自由に変更可能となっています。取引の通念上では、民法の定める1年間という期間は売主に対する負担が過大だという考えから、一般的に売主の責任は「引渡し後3か月」として契約書に記されることが多いです。

現行の「契約不適合責任」は、旧民法の「瑕疵担保責任」よりも売主が負うべき責任がより重くなったと考えられます。契約不適合責任を問われるリスクを極力回避するためにも、不動産売却の際は契約書に不動産の状態を詳しく載せておくことや、責任の範囲や期間をはっきりと記しておくことが大切です。

不動産の欠陥をあえて明らかにすると、売主側の不利になるのではないかと感じることもあるかもしれません。しかしながら、欠陥に気づいていながら買主に伝えなかった場合、後から契約解除を請求されてしまうだけでなく、損害賠償請求を受けるなど、さらに深刻な事態になることも十分考えられます。不動産売却は多額の金銭が動く取引ですので、売主と買主の双方が納得するよう、より一層誠実で抜け漏れのない対応が非常に重要です。個人間で円満な不動産売却を実現するのは難しいため、信頼のおける専門家に相談し、売却を進めることをおすすめいたします。

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