相続する不動産の中には、アパートやマンション等の収益物件が含まれることもあります。
相続税申告を行うためには財産の評価が必要ですが、収益物件については、一般的な自宅不動産よりも評価が複雑になります。より専門的な知識が求められる分野ですので、あらかじめ確認しておきましょう。
収益物件の評価方法
収益物件は、建物と敷地にわけて、それぞれ評価を行います。
建物の評価
収益物件の建物部分については、以下の計算式を用いて評価します。
- 「建物の固定資産評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」
一般的な自宅不動産の場合、建物の評価の計算式は「固定資産税評価額×1.0」、つまり固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
それに対し、収益物件（貸家）は権利の制約があるため、借家権割合（全国一律30％）が減額され、さらに賃貸割合（入居率）も勘定に入れて評価額を算出します。
例えば相続したアパートの固定資産税評価額が4,000万円で、入居率が100％だったとします。この場合の相続税評価額は、4,000万円×（1-借家権割合30％×賃貸割合100％）＝2,800万円となります。
敷地（貸家建付地）の評価
収益物件（貸家）が建っている敷地のことを貸家建付地といいますが、貸家建付地は以下の計算式を用いて評価します。
- 「路線価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」
一般的な自宅不動産を評価する路線価額に、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を乗じて評価額を算出します。借地権割合は地域によって30％～90％とばらつきがあり、国税庁のWebサイトで確認ができます。借家権割合と賃貸割合は、建物の評価で使用した数値と同じものを使用します。
入居率が上がれば貸家建付地の評価額は下がる
貸家建付地は、賃貸割合（入居率）が高いほど相続税評価額が低くなります。相続税評価額が低くなれば納めるべき相続税額が下がることにつながりますので、なんとか空き家を減らして入居率を上げたいところではありますが、なかなか簡単にできることではありません。
ただし、相続の発生時点で空き家だったとしても、その空き家が一時的なものだと認められる場合には、賃貸割合に含めてよいという規定もあります。「たまたま相続開始日に空き家だった」、「前の居住者の退去後、すぐに新たな貸借人を募集している」など、一時的な空き家だと判断するポイントはいくつかあります。空き家が一時的なものだと思われる場合には、相続税の専門家に相談することをおすすめいたします。
収益物件を相続した際は相続税申告の専門家にご相談を！
収益物件を相続した場合、相続税申告の際により複雑な計算が必要なうえ、専門的な知識も求められます。相続税評価額を適切に計算していないと、支払うべき税額が高くついてしまい、結果として多くの財産を失うことになってしまうかもしれません。相続税申告において不動産の相続税評価額の算出は非常に重要ですので、相続税申告に精通した税理士に対応を依頼することをおすすめいたします。
高松相続税申告相談プラザは香川・高松の地域密着型の手厚いサポートをモットーとしております。香川・高松の地域事情に詳しい不動産会社等とも連携し、適切な評価を行い、香川・高松の皆様の相続税申告が適正かつ迅速に完了するよう、強力にサポートさせていただきます。
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