当ページでは、相続した不動産の売却を検討している方が知っておきたい「譲渡所得税」についてご説明いたします。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産の売却によって利益を得た場合に課税されるもので、所得税（復興特別所得税）と住民税を合算した金額が税金として課されます。
譲渡所得税は、不動産の売却価格に対して課せられるわけではありません。譲渡所得税が課税されるポイントは、不動産売却によって利益（所得）が得られたかどうかという点です。
不動産売却により取得した代金から、不動産を購入した当時の価格と、売却に要した諸経費を控除した結果、残った金額が譲渡所得となり、この譲渡所得に対して課税されます。つまり、控除後に金額が残らない（マイナスになる）場合には、譲渡所得税は課せられません。
これを計算式で表すと以下のようになります。
- 収入金額－（取得費用＋譲渡費用）＝譲渡所得
譲渡所得の計算例
購入当時の価格：3,000万円の不動産を、5,000万円の価格で売却し、売却に要した諸経費が500万円だった場合を例に、譲渡所得を計算してみましょう。
- 収入金額：5,000万円－（取得費用3,000万円＋譲渡費用500万円）＝1,500万円
この例では譲渡所得は1,500万円となり、この1,500万円が譲渡所得税の課税対象となります。
不動産の取得費用の計算について
先程の計算式で出てきた「取得費用」ですが、売却した不動産の取得費用については、土地と建物をわけて計算します。
土地の場合は購入当時の金額をそのまま用いますが、建物は購入当時の金額から「減価償却費（取得～売却の間に経年劣化した価値）」を控除します。計算式としては以下のようになります。
- 建物購入価額－減価償却費相当額＝建物取得費
減価償却費は以下のように算出します。
- 建物購入価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
※建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造等）によって償却率は異なります。
譲渡所得税の計算について
次に、譲渡所得税が課税される仕組みについてご説明いたします。
最初にご説明したように、譲渡所得税は「所得税」と「住民税」の2つが課せられます。計算式としては、以下のようになります。
- （譲渡所得－特別控除額）×税率（所得税、住民税）=譲渡所得税額
譲渡所得税の税率
上記の計算に出てくる「税率」は、対象不動産を売却前にどの程度の期間所有していたによって異なります。
譲渡の年の1月1日を基準とし、対象不動産の所有期間が5年以下の場合、不動産売却により得た譲渡所得を「短期譲渡所得」といいます。短期譲渡所得の場合は税率が39％（所得税30％、住民税9％）となります。
対象不動産の所有期間が5年を超えていた場合、不動産売却により得た譲渡所得は「長期譲渡所得」といいます。長期譲渡所得の場合は税率が20％（所得税15％、住民税5％）です。
譲渡所得から差し引くことのできる「特別控除」
以下に挙げる特例の要件に合致する場合、特別控除の適用を受けることができます。それぞれの特例には一定の要件がありますが、要件が合えば複数の特別控除を適用することも可能ですので、納税額の軽減につながります。ただし、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円が特別控除額の最高限度額となっています。
【特別控除の7つの特例】
- 公共事業などのために土地や建物を売却した場合（特別控除額：5,000万円）
- マイホーム（居住用財産）を売却した場合（特別控除額：3,000万円）
※被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合（特別控除額：3,000万円） - 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合（特別控除額：2,000万円）
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合（特別控除額：1,500万円）
- 平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合（特別控除額：1,000万円）
- 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合（特別控除額：800万円）
- 低未利用土地等を売却した場合（特別控除額：100万円）
それぞれの要件は複雑ですので、特別控除を最大限活用させるためにも、不動産売却に精通した専門家に相談することをおすすめいたします。
不動産の譲渡所得が発生したとしても、建物の減価償却や特別控除の活用によって納税額を抑えられる可能性があります。不動産の状況は一つひとつ異なるため、どの特例が適用できるのか、どの程度税額を抑えられるのか、一般の方がご自身で判断するのは非常に難しい分野となっています。
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