土地の所有者が土地の売却時に、買い主に対して土地の境界を明らかにしないまま売却すると、のちに買い主と隣地の住民で境界に関するトラブルとなる場合があります。買い主側としても、境界が曖昧でトラブルが発生する可能性のある土地の購入は躊躇するでしょう。このようなことがないよう、所有者は買い主に対して土地の境界を明示しなければならない「境界明示義務」があります。特に不動産会社が仲介する場合には、必ず境界の明示を行う必要があります。
不動産売却を検討さている方は、「土地の境界」について把握しておきましょう。
「境界」と「筆界」
不動産売却の際に目にする土地の「境界」と「筆界」についてご存知でしょうか。
これらは隣との境を意味しますが、似て非なるものです。
登記により土地の境目が公示されている線のことを「筆界」といいます。一方、隣地の所有者との当事者間で合意のある、実際の筆界とは異なる線で土地の所有権を区分している線を「境界」としています。つまり、登記簿上の「筆界」と、実際に当事者間で線引きしている「境界」が異なるケースがあるということです。
境界トラブルとは
当事者間だけで合意されている「境界」を巡り、不動産売却時にはさまざまな境界トラブルが生じています。
- 目印であるはずの境界標がない、ずれてしまっている
土地家屋調査士、土地の所有者、隣地の所有者が立ち会い、境界の確定を行って境界標やブロック塀等で境界の目印が設置された場合でも、境界標の腐食によるズレや損壊、実際の境界とは異なる場所に境界標を設置してしまったというケースが見受けられます。
また、代々にわたり長期に所有している土地などでは、正式な書類などがなく、口約束で合意しているケースもあります。 - 境界の認識が当事者同士で異なる
所有者同士の合意で決定された境界であったとしても、日が経つにつれ曖昧になることがあります。売り手側が一方的に認識している境界で買い主と取引をしてしまうと、のちに隣地所有者とのトラブルに発展しかねません。場合によっては、売り主が責任を背負う可能性もあります。 - 既に越境している
長い間、一方の建物の一部やブロック塀等が隣地に越境している場合があります。現在の境界が当初の合意とは異なることを当事者双方とも認識していないまま、事前確認をせず売却してしまうと、後から売り主の責任が問われる可能性があります。
確定測量の必要のない売却や、マンションの売却を除き、土地の売却を検討されている場合には、境界トラブルを未然に防ぐためにも、土地家屋調査士に「確定測量」の依頼をします。隣地所有者の立ち会いのもと、全員の合意を得て境界点を決定し、境界を確定しましょう。
信頼できる不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。
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