不動産の名義変更手続き（相続登記の申請）

相続や遺贈によって、被相続人（亡くなった方）の不動産を取得した方は、その不動産の名義を変更する必要があります。

相続や遺贈に伴う不動産の名義変更を「相続登記」といいますが、相続登記の申請は「相続の開始および不動産の取得を知った日から3年以内」に行わなければならないと義務付けられています。

こちらでは不動産の相続登記について詳しくご説明いたしますので、相続等で取得した不動産がある方は当ページをご参考いただき、早急に手続きを行うようにしましょう。

相続登記は、相続が発生したらすぐに申請できるものではありません。その他財産の手続きと同様に、まずは戸籍を収集して相続人を確定させ、財産調査を行い、相続人全員が参加のうえで遺産分割協議を実施して不動産の取得者を決定する必要があります（遺言書がある場合を除く）。

また、相続登記申請の際には申請書だけでなく、固定資産税評価額を証明する書面（名寄帳など）や不動産の登記簿謄本など、さまざまな書類の提出が必要です。

不動産によっては、固定資産税が非課税で評価額が0円となるものもありますが、その場合にはさらに追加書類の準備も必要ですのでご注意ください。

相続登記の進め方については、以下のページで詳しくご説明いたします。

相続登記の申請義務化が施行されたのは2024年4月1日ですが、それ以前は相続登記に関する明確な定めはなく、登記申請をするか否かは取得者の判断に委ねられていました。そのため、相続登記がされないまま放置された不動産も少なくありませんでした。

相続登記を行わず放置してしまうと、現在の所有者が誰なのかあいまいになってしまい、さまざまなトラブルに発展する恐れがあります。

現在、相続登記は2024年4月以降に発生した相続で取得した不動産はもちろんのこと、義務化の開始以前に発生した相続で取得した不動産も義務化の対象です。

先にお伝えしたとおり、相続登記の申請期限は「相続の開始および不動産の取得を知った日から3年以内」ですが、2024年4月以前の相続で取得した不動産に関しては、義務化の施行日から起算して3年以内が申請期限となっています。

正当な理由もなく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料の対象になることもありますので、必ず申請しましょう。

申請期限である3年以内に不動産の取得者が決まればよいですが、さまざまな理由で遺産分割がまとまらず、不動産の取得者が誰になるのか決まらないということもあるでしょう。

「遺産分割がまとまらない」というのは「正当な理由」と認められませんので、3年の期限を過ぎてしまうと過料の対象となってしまいます。

遺産分割が未了の状態で相続登記の申請を行うのは容易なことではありません。それゆえ、このような状態でも相続人が申請義務を履行できるよう、新たな登記が設けられました。これが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記を行えば、申請義務を履行したことになりますので、過料の対象から外れます。

土地を相続したものの、活用の見込みがない、管理が困難など、さまざまな理由から手放したいと思うこともあるかもしれません。このような土地を手放す新たな方法として、2023年4月27日より「相続土地国庫帰属制度」が開始されました。相続財産の中に活用が困難と見込まれる土地がある場合には、この制度の活用も検討するとよいでしょう。

不動産を相続すると、手続きのために数多くの書類を集めなければなりません。また、相続税申告が必要な場合には、不動産の評価も必要です。不動産評価は非常に複雑な分野で、専門的な知識を網羅していなければ適切に評価することは難しいといわれています。不慣れな人が不動産評価を行った結果、最終的な相続税納税額が高くなってしまう恐れも十分にあるのです。

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