相続税申告の際、一定の要件を満たす人が、被相続人の居住用または事業用に使用していた宅地等を取得した場合、宅地等の相続税評価額を大幅に減額する「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。
大幅な減額につながる大変お得な特例ではありますが、適用を受けるためにはさまざまな要件を満たさなければなりません。特に、被相続人名義の空き家を取得する場合には注意が必要です。
当ページでは、小規模宅地等の特例における空き家の扱いについてご説明いたします。
相続の開始時点で空き家のケース
被相続人が亡くなり相続が開始された時点で空き家だったとしても、以下の要件に合う場合には被相続人が居住していたと同様に扱われ、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
- 被相続人が、介護保険法等に規定する要介護認定等を相続の開始直前に受けていた
- 被相続人が（1）の理由により、老人福祉法等に規定する老人ホーム等に入居していた
- 注意点 被相続人が老人ホーム等に入居後、その宅地等を事業等に使用した場合には適用の対象外となります。
相続税の申告期限時点で空き家のケース
相続税の申告期限の時点で空き家の場合、状況に応じて小規模宅地等の特例の適用可否が異なります。
宅地等の取得者が被相続人と同居の親族だった場合
対象の宅地を被相続人の生前に同居していた親族が取得したものの、転居などの理由で相続税の申告期限時点で空き家となってしまった場合、小規模宅地等の特例の適用対象外となります。
なぜなら、同居親族が宅地等を取得する場合には、相続税の申告期限まで継続して対象の宅地等を所有しているだけでなく、居住している必要があるからです。相続税申告の時点で空き家になっていると適用要件を満たさないため、適用の対象外となってしまいます。
宅地等の取得者が被相続人と同居していない親族だった場合
対象の宅地を被相続人と同居していない親族が取得した場合、一定の要件を満たしていれば相続税の申告期限時点で空き家だったとしても小規模宅地等の特例の適用対象となります。同居していない親族の場合、「相続税の申告期限まで対象の宅地を継続して所有」していなければなりませんが、居住している必要はありません。
ただし、同居していない親族については別途要件があり、その要件を満たしていなければ特例は適用できないため注意が必要です。
小規模宅地等の特例は納税額の大幅な減額につながるため非常にお得な制度ではありますが、複雑で細かな定めがあり、正しい知識が無ければ適用可否の判断は難しいものです。
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