宅地等の相続税評価額を大幅に減額する「小規模宅地等の特例」は、宅地の名義人が被相続人でなければ適用されません。しかし、宅地の上に建つ建物の名義人については、被相続人以外であっても特例の適用を受けることができる場合もあります。
建物の名義人が被相続人以外の人の場合、名義人と被相続人の関係性や、その建物の使用用途によって特例の適用可否や減額が適用される面積、減額率が異なります。
当ページでは、建物の所有者が（1）被相続人と生計を一にする親族、（2）被相続人と生計を一にしない親族、（3）第三者の3つのパターンについてご説明いたします。
（1）建物の所有者が被相続人と生計を一にする親族
被相続人と生計を一にする親族とは、被相続人と共同の資金から生活費をまかなっていた親族のことを指します。たとえ被相続人と別居している親族でも、その親族の生活費を被相続人が負担していた場合には生計を一にすると認められます。
被相続人と生計を一にする親族が建物の所有者だった場合、その宅地の貸し出しが無償（使用貸借）なのか、有償（賃貸借）なのかによって、適用限度面積や減額の割合が異なります。また、使用貸借の場合は、建物の使用用途（居住用・事業用）で適用限度面積が異なります。
使用貸借の場合
【建物の使用用途が居住用】
- 限度面積330㎡
- 減額割合80％
【建物の使用用途が事業用】
- 限度面積400㎡
- 減額割合80％
賃貸借の場合
【建物の使用用途が貸付事業用】
- 限度面積200㎡
- 減額割合50％
（2）建物の所有者が被相続人と生計を一にしない親族
生計を一にしない親族とは、被相続人とは別に生計を立てていた親族を指します。被相続人と同居していた親族でも、光熱費など生活費の負担を別々にしていた場合は被相続人と生計を一にしない親族とされます。
被相続人と生計を一にしない親族が建物の所有者だった場合、使用貸借なのか賃貸借なのかで特例の適用可否が異なります。
使用貸借の場合
小規模宅地等の特例の適用対象外となります。
賃貸借の場合
【建物の使用用途が貸付事業用】
- 限度面積200㎡
- 減額割合50％
（3）建物の所有者が第三者
被相続人の親族に該当しない第三者が建物の所有者だった場合、使用貸借なのか賃貸借なのかで特例の適用可否が異なります。
使用貸借の場合
小規模宅地等の特例の適用対象外となります。
賃貸借の場合
【建物の使用用途が貸付事業用】
- 限度面積200㎡
- 減額割合50％
このように建物の所有者や使用用途など、さまざまな条件によって特例が適用される範囲も減額率も異なり、判断は非常に難しいものです。他にも小規模宅地等の特例には複雑な要件が定められており、高度な法律の知識が求められますので、適用の際は相続税申告の専門家に対応を依頼することをおすすめいたします。
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