相続の対象となる宅地の中には、借地権の設定があるものもあります。借地権とは、家屋の建設のために地代を支払って第三者から土地を借りる権利です。小規模宅地等の特例は、借地権付きの宅地にも適用することができます。
借地権付きの宅地に小規模宅地等の特例を適用した評価額の計算
借地権付きの宅地に小規模宅地等の特例を適用する場合の計算について、以下の例を挙げてご説明いたします。
【例】
借地権付きの宅地（特定居住用宅地）の地積が330㎡
借地権割合：60％
自用地評価額：1㎡あたり15万円 の場合
まず自用地の評価額について、単価15万円/㎡の地積が330㎡ですので
- 自用地の場合の評価額＝15万円×330㎡＝4,950万円となります。
ここに借地権割合の60％を乗じますので
- 借地権の相続税評価額＝4,950万円×60％＝2,970万円となります。
この借地権の相続税評価額に、小規模宅地等の特例を適用します。特定居住用宅地等の場合は330㎡まで80％減額されますので
- 2,970万円-（2,970万円×80％）＝594万円
以上の計算から、小規模宅地等の特例を適用した借地権付き宅地の相続税評価額は594万円となります。
小規模宅地等の特例を適用することで、大幅な減額となることがお分かりいただけるかと思います。
借地権と所有権の宅地にまたがり建物が建っている場合
複雑な例になりますが、上図のように、建物の建っている場所が借地権と所有権の宅地にまたがっている状況でも、小規模宅地等の特例は適用できます。ただし計算方法が複雑になりますので、このようなケースでは相続税申告専門の税理士に相談されることをおすすめいたします。
借地権と所有権にまたがる場合の相続税評価のポイント
- 借地権の宅地と所有権の宅地を分け、それぞれの評価額を計算し、合算したものが全体の評価額となる
- 所有権の宅地を優先して小規模宅地等の特例を適用する（所有権の宅地の方が評価額が高いのが一般的なため、所有権の宅地に特例を適用した方が減額される金額が高いと考えられる）
- 特例が適用できるのは宅地に応じた限度面積まで（特定居住宅地の場合は限度面積330㎡）
高松相続税申告相談プラザは相続税申告に精通した専門家として、小規模宅地等の特例をはじめ相続税申告のお得な特例や制度を適用できるかどうか、適切に判断し、納めるべき相続税額を可能な限り低く抑えられるよう尽力いたします。初回のご相談は完全無料ですので、まずはお気軽に高松相続税申告相談プラザまでお問い合わせください。
