相続した家屋は、固定資産評価基準に基づいて相続税評価額を算出します。
土地・家屋の固定資産税評価額は原則として3年ごとに改正されますが、評価替え年度以外にも例外的に価格が見直される場合もあります。
被相続人が居住していた家屋の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」、つまり固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となりますが、賃貸に出していた家屋や建築中の家屋については、計算方法が異なります。
家屋を賃貸に出している場合
家屋を賃貸に出している場合、その評価額は通常の固定資産税評価額よりも低くなります。固定資産税評価額に対し借家権割合（一律30％）および賃貸割合（全室のうち賃貸中の部屋の割合）乗じた値を、固定資産税評価額から控除したものが相続税評価額となります。
評価例
固定資産税評価額：2,000万円
- 借家権：30％
- 賃貸割合：80％
相続税評価額＝2,000万円 －（2,000万円×0.30×0.80）万円＝1,520万円
家屋が建築中の場合
家屋の建設途中で持ち主が亡くなってしまった場合、その建築中の家屋は工事進行状況を加味しその費用の70％相当額が評価額となります。
評価例1
- 請負契約金額：5,000万円（うち、死亡までに支払い済の金額：3,000万円）
- 工事進行度合：4分の3程度
- 工事進行度合に相当する金額：5,000×3/4＝3,750万円
- 評価額 3,750万円×70%＝2,625万円
評価例2
- 請負契約金額：5,000万円（うち、死亡までに支払い済の金額：3,000万円）
- 工事進行度合：2分の１程度
- 工事進行度合に相当する金額：5,000×1/2＝2,500万円
- 評価額 2,500万円×70%＝1,750万円
- 死亡までに支払い済の金額3,000万円と、工事進行度合に相当する金額2,500万円との差額の500万円は、債権（前払金）として財産に含めます。
家屋の附属設備の評価
家屋の附属設備については、主に以下の3つに分けられ、その種類によって評価方法が異なります。
- 家屋と構造上一体となっている設備：個別評価は不要
- 門、塀、外井戸、焼却炉等の設備：附属設備の再建築価額から、建築時～課税時期までの償却費の総額、減価の額を控除し、70％に相当する金額
- 庭園設備：附属設備の調達価格の70％に相当する金額
相続税の計算にはさまざまな定めがあり、適切に算出するには高度な法律の知識が求められます。高松相続税申告相談プラザは相続税に関する知識とノウハウを豊富にもつ相続税の専門家ですので、香川・高松の皆様は安心して高松相続税申告相談プラザにご相談ください。初回のご相談は完全無料にてお受けしております。
