相続税の計算において、マンションは土地と建物とで分けて相続税評価をします。ここでは、土地（敷地）と建物それぞれの概算を知る方法についてお伝えします。
なお、マンションの評価については法改正があり、2024年1月1日以降に相続や贈与で取得したいわゆる分譲マンションの評価額は、土地と建物それぞれの評価額について、一定の補正をかけなければならなくなりました。
正確な評価は相続税に精通した専門家に依頼が行うべきですが、ご自身に相続税申告が必要となるかどうかを知るための一目安としてご参考ください。
相続税評価額（補正前）の計算
建物の評価
マンションの建物については、「固定資産税評価額」を用いて評価額を算出します。
固定資産税評価額とは固定資産税が決定される際の基準となる評価額のことをいいます。
固定資産税評価額は各市町村が個別に定めており、毎年送付される課税明細書に記載されています。
この課税明細書に記載されている建物部分の相続税評価額にはすでに専有部分（マンションの住戸）や共用部分（玄関ホールやエレベーターなど）も考慮された評価額となっているため、補正をかける前の建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額になります。
- 固定資産税評価額×1.0
土地の評価
マンションの土地は、敷地全体の評価額に敷地権割合（持分割合）を乗じた金額が相続税評価額となります。
- マンションの敷地全体の評価額×敷地権割合（持分割合）
土地は、路線価方式に基づいて評価を行うのが原則です。路線価方式とは、「路線価」をもとに相続税評価額を算出する方法です。路線価は「1㎡あたり●千円」という表記がなされています。
まずは該当するマンションの路線価に敷地面積（㎡）をかけ合わせ、敷地全体の相続税評価額を算出します。
また敷地権割合（持分割合）とは、マンション全体に対する各区分所有者の権利割合のことです。
これを路線価方式に基づく敷地全体の評価額に乗ずることで、マンション各戸の評価額を算出することができます。
敷地権割合は、登記簿や売買契約書に記載されております。
相続税評価額（補正後）の計算
冒頭で述べたとおり、上記で令和6年（2024年）1月1日以降の相続については、建物と土地それぞれに一定の補正をかける必要があります。この背景には、いわゆる「タワマン節税」の影響があります。
一般的な戸建て住宅の場合、相続税評価額は市場価格の6割程度になりますが、タワーマンションとも呼ばれる高層マンションの場合は、従前の制度上ですと相続税評価額を市場価格よりも過度に低く抑えることも可能でした。
高層マンションは、通常上階にいくほど家賃は高くなり、市場価格が高まります。
しかしながら、タワーマンションについては相続税評価額の計算において建物の固定資産税評価額は階数による大きな差はありません。
また、土地については階数に関係なく同一の路線価を用いるため、底面積が同じであれば土地の相続税評価額は同じということになります。
そのため、高層階であればあるほど市場価格と相続税評価額との乖離が大きくなるため、大きな節税対策が期待できる一方、過度な節税により課税の公平性を欠くことも問題視されていました。
そこで、不動産の相続税評価においては、建物と土地それぞれの補正前の相続税評価額に区分所有補正率を乗じて、最終的な相続税評価額が市場価格の6割程度となるよう補正を行います。
区分所有補正率は、国税庁から発表されている計算方法に則り、築年数や階数等を考慮のうえで実際の市場価格どの程度の乖離があるかを示す「評価乖離率」を算出したうえ、この数値を用いた補正を行います。
この補正の計算は税理士であっても相続税に精通していなければ非常に難しいものになっておりますが、高松相続税申告相談プラザでは、このような複雑な財産評価も対応しておりますのでご安心ください。
相続財産において占める金額の割合が大きい不動産は、相続税の計算結果によっては最終的な納税額に大きな影響があります。
特に、マンションの補正については難易度が高く、もし補正をかけずに過少申告をしてしまった場合には、ペナルティとして過少申告加算税が課せられるリスクもあります。
香川・高松にお住まいで相続税申告のことでお困りの方は、結果的に損をしないためにも、高松相続税申告相談プラザにお気軽にご相談ください。
